西安房价十年上涨6303元/㎡ 有小区涨幅达410.6%(2)

　　曲江新区新房价格虽然在2017年被高新区超越，但区域涨幅依旧不小。位于曲江的中海观园2009年的开盘价为4500元/㎡，2019年7月的二手房成交均价约 19707元/㎡，涨幅为337.9%。曲江城市花园2009年的开盘价为4200元/㎡，2019年二手房成交均价约为15508元/㎡，涨幅为269.2%。

　　美城股份市场研究中心总监沈玮认为，雁塔区是西安GDP、人口、产业最为集中的行政区域，受其辐射，首先受益的新区就是曲江。另外，相比高新区，曲江开发较晚，从一片农田到成片豪宅只经过了数年间，所以曲江是第一批房价上涨较快的新区。如今曲江二期生态环境优美，加上地铁开通，也成了置业热点。

　　同样，以生态环境著称的浐灞区域，加上有世园会效应、欧亚经济论坛以及地铁三号线辐射拉动，进一步优化提升了板块功能，价值点逐步攀升，一度成为购房者青睐的区域。位于城东御锦城原香2009年的开盘价为3950元/㎡，现在该小区的新房参考均价为13700元/㎡(安居客数据)，涨幅为246.8%。恒大名都2009年开盘价4400元/㎡，2019年7月二手房的成交价格为14414元/㎡，涨幅为227.6%。

　　朱郁分析，近三年，浐灞区域不论是供应量还是成交量指标，都领跑全市各个区域/板块。后期全运会将是新的发动引擎，预计价格涨幅明确。浐灞房产品类丰富，客群置业倾向性突出，成为未来市场潜在高供应、高溢价、高增长的热点板块，毋庸置疑。

　　市政府迁入城北，多个大型公园投入使用

　　从2011年西安市政府北迁到地铁二号线建成通车，给城北的配套设施加码，同时大明宫、龙首村、凤城五路、赛高国际、王府井汉神等多商圈形成，以及城市运动公园，汉城湖遗址公园、大明宫遗址公园等大型公园的投入使用，无疑给城北的房价带来各种上涨动力。

　　举例来看，华远君城2009年开盘时的价格为4300元/㎡，2019年二手房成交均价约在13661元/㎡，涨幅为217.7%。白桦林居2009年开盘价为5200元/㎡，2019年二手房成交均价约16798元/㎡，涨幅约为223%。

　　王涛认为，城北区域房价的大幅上涨是在2010年、2011年，当时有太多的利好与城北有关，例如，大明宫国家遗址公园在2010年10月1日开园、西安北客站在2011年1月份投入使用等，这一切重大利好，使得城北在那两年被热炒。

　　对于城北区域的发展，朱郁分析，政府北迁、地铁2号线贯通运营后，城北区域的城市基础建设明显提高，中轴线东西两侧的商业、住宅增值很快，带来投资、开发、置业增幅较大。外埠规模化的品牌企业相继涌入，开发的产品多元化布局且有品质保障，也助推了房价。

　　可支配收入上涨，但赶不上房价上涨

　　对于近两年快速上涨的房价，很多人直呼买不起。市民王先生说：“什么都在涨，就是工资没怎么涨。”记者在西安市统计局查询得知，2009年，西安市城镇居民可支配收入为18963元，2018年上涨至38729元，上涨19766元，涨幅104%。由此可见，城镇居民的可支配收入上涨速度，赶不上西安市房价上涨的速度。

　　房价的上涨与人均可支配收入有一定的关系，但并不能以收入作为衡量房价是否合理的一个标准。王涛认为，这几年西安城镇居民人均收入每年增幅在8%左右，如果房价每年的涨幅跟收入涨幅保持一致的话，意味着房价每年涨8-10%太正常了。西安在前几年出台过房价涨幅调控目标，每年给出的目标是不超过居民收入涨幅。

　　朱郁说，客观而言，目前西安人均收入涨幅不及房价上涨速度，而家庭收入结构、客群分化趋势正在愈发突出，成为市场的常态化表现。

　　沈玮认为，房价和人均收入都是平均数，但是家庭财富越来越分化，因此用均等价格来衡量并不十分合理。例如，现在越发达的城市，房价收入比越高。

　　未来楼市版图看西咸新区、高新三期

　　从2009年至今，西安房地产市场有所改变的也不仅是房价上涨，还表现在市场化程度更高。王涛认为，前5年城改项目非常多，占据市场主要供应，特点是高容积率、高密度、高梯户比，产品品质比较差。最近几年产品品质明显提升。在2015年之前，西安本土房企占据市场半壁江山，例如天朗、海荣、雅荷等等，但如今本土房企陆续转型。