涨了十年，但又双����创新高了！

　　又双����创新高的美股确实让人羡慕，但其实房地产投资信托基金(REITs)今年以来也在不断创新高，只不过它对于国内投资者而言还相对陌生。

　　实际上，无论是今年以来，过去十年还是自金融危机见底以来，REITs表现都较美股更胜一筹。从波动率的角度看，相对稳定的分红收益帮助降低了REITs的波动；从分散投资的角度看，REITs和其他资产、尤其是A股的相关系数较低，使其具有良好的资产配置效果。

　　资料来源：万得，数据截至2019.10.31；REITs使用的为富时发达市场REITs总回报指数，美股使用的为标普500指数，两者都为美元计价，REITs在金融危机期间的见底日期为2009.03.09，美股为2009.03.06；A股为上证综指，今年以来的相关系数以日度表现计算，过去十年的相关系数以月度表现计算；指数的过往表现不代表其未来表现。

　　由此可见，REITs是一种性价比高、并且和A股更“搭”的资产。那么接下来，不妨跟着上投摩根一起探究一下究竟什么是REITs、为什么现在值得如此关注？

什么是REITs？

　　REITs通过向投资者发行收益凭证来募集资金，并交由专门的投资管理机构进行不动产投资和运营管理，获得投资综合收益后按比例分配给投资者。REITs一般投资经营办公大楼、购物中心、住宅等不动产组合，现金流量主要来自稳定的租金收入。相对于不动产直接投资，REITs具备较高流动性、灵活性、门槛低、管理专业化程度高、透明度高等优点。

　　中信证券总结了REITs相对直接投资房地产的优势：

　　资料来源：中信证券

为什么现在关注REITs？

　　经济后周期，REITs更受益，而目前我们正处在比较典型的后周期环境中。美国经验显示，在周期末期阶段，REITs表现比美股更好。从1991年2月至2018年12月的历史表现来看，REITs在周期末期平均上涨7.1%，相比之下美股平均下跌0.2%。

　　资料来源：1991.01-2018.12，世界大型企业联合会、美国国家经济研究局 (NBER)、汤森路透、Cohen&Steers；美股为标普500指数，美国REITs为FTSE Nareit Equity REIT Index(富时美国权益类REITs指数)；指数过往业绩不预示其未来表现。

　　从实际表现看，REITs今年以来是领跑全球主要大类资产的：

　资料来源：彭博、万得，截至2019.10.31；REITs为富时发达市场REITs总回报指数，黄金为伦敦现货黄金，美股为标普500指数，A股为上证综指，美国债券为彭博巴克莱美国综合债券总回报指数，全球债券为彭博巴克莱全球综合债券总回报指数，中国债券为中证综合债总回报指数，美元为ICE美元指数，大宗商品为彭博商品指数；除A股与中国债券以人民币计价外，其余指数均以美元计价。指数过往业绩不预示其未来表现。