这可能是最全的房地产抗疫自救指南：资金压力

这可能是许多房地产企业最难熬的两个月了。

自1月23日武汉“封城”以来，20天时间里，多数房企在销售方面几乎颗粒无收，而且这种“一套房都卖不出去”的情况很可能还会持续一段不短的时间。

背后逻辑很好理解，虽然人们买房的需求不会消失，但在生命面前，买房的紧迫感远远比不上买口罩、买酒精、甚至传言中能治新冠肺炎的双黄连。

为了防疫需要，多家房企近期表示再次推迟复工时间，如融创、龙湖、正荣、恒大等企业都将正式复工时间延迟至2月17日。

于是下面这个场景就成了疫情下的常态：房地产售楼处大门紧闭、施工现场关停，新房销售基本停摆，交付、结算等流程挨个延后。它的背后是开发商越绷越紧的资金链。对一些中小企业来说，这一场景持续时间越长，企业就越难走出困境，生死一刻不是玩笑。

当然，更多企业依然充满信心，毕竟“没有一个春天不会到来”。在那之前唯一要做的，就是努力活下来。

“抗疫”期间，房地产企业应该如何调整、自救？

中新社发 周长国 摄

该不该拿地？

一直以来，这都是个灵魂拷问。

房地产开发有重资产和高负债的特点，许多年份行业资产负债率在80%左右。

拿地是企业开发的前提，但是这一过程充满风险。

中国指数研究院土地云事业部研究总监蒋云峰指出，错误的土地投资，特别是拿到价格过高的“地王”，对开发商来说是最大的风险。

据其不完全统计，2016年至今，全国22个重点城市成交的1000多个高价地，2019年末只有307个项目开盘，占比不到30%。这意味着七成以上的“地王”项目仍然沉淀在开发商手中，叠加疫情这只黑天鹅的影响，对开发商的资金链形成更大压力。

很多时候，开发商面临“拿地可能会死，不拿地也可能会死”的两难。

为了减缓这种压力，稳定现金流，开发商拿地节奏势必放缓。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中新社国是直通车记者表示，2020年本身就是房企债务到期的一个集中时点，为了保证现金流的安全，削减开支成为必然，多数企业前端拿地必定要缩减。

官方数据显示，截至2018年末，房地产行业负债规模约89万亿元。2020年，据中国指数研究院统计，房企债券（包括海外债）偿还总规模为7493.9亿元，2021年偿还规模将超万亿。该机构认为，去年下半年以来融资持续收紧，叠加今年年初疫情的影响，很多民营企业短期现金流会受到明显影响。

“如果钱紧就暂时别投资。”中国指数研究院研究总监李建桥也对中新社国是直通车记者表示，对于资金压力较大的企业来说，现阶段拿地仍然充满不确定性，同时也会增大资金链风险。他建议，将这个重要决定放在3月份以后，以便控制企业的杠杆率，避免短期继续增加负债。

当然，对于一些“不差钱”的房企来说，特别是资金流相对稳健的国企，现在是一个能够拿到许多高性价比地块的窗口期。年初以来，土地市场上活跃的企业多是国企或者是行业龙头。

不少开发商选择合作拿地。11日，北京举办鼠年首场土拍，石景山、通州以及大兴三宗地块的出让，不少企业以联合体的方式参与竞拍，成为主流。诸葛找房数据显示，当天通州地块即由华润和中交联合体以46.7亿元总价摘得。

资金压力大怎么办？

房地产企业的两大资金来源，一是销售回款，二是融资。在销售暂停，销售回款被迫延迟的情况下，加速融资成为“保命”首选。

中原地产首席分析师张大伟对中新社国是直通车记者表示，对于房地产企业来说，现阶段应该尽量融资。在疫情期间，各种融资渠道虽然难度加大，但依然有企业成功进行海外融资，正常的信贷目前并没有受到明显影响。

值得注意的是，近期政策也释放一定积极信号。

2月1日，五部门联合印发《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，加大货币信贷支持力度，保持流动性合理充裕。

2月3日、4日，中国人民银行连续两天累计投放1.7万亿流动性稳定市场预期、提振市场信心。资本市场流动性变好，间接惠及房地产行业。

李建桥表示，近期官方以及金融机构等释放的信号表明，现阶段无论从境外和境内发债都有一轮机会。一般而言，房地产行业的融资七成到八成左右是在上半年完成的，房企应该抓住目前的融资窗口期，尽快发债融资以减轻现金流压力。

不少企业已经开始采取行动，陆续公布融资计划。如：金地拟发行110亿公司债，用于偿还公司到期债务或到期/回售的公司债券。中梁控股集团称，拟发行2.5亿美元于2021年到期的8.75%优先票据。

在此之前已有不少企业海外发债。克而瑞研究中心企业研究总监房玲表示，2020年1月初，房企迎来了发债潮，其中仅仅1月8日就有9家房企发布了融资计划。尤其是海外债，更是成为融资重点，包括龙湖、中骏、融创、龙光、佳兆业、碧桂园、首创、正荣等等都先后公布了美元债的发行计划。