瞄准新城镇规划咨询 万新城市发展商业模式风险

　　随着中国城镇化改革进程的逐步推进，新城镇规划及咨询也成为了一些公司发展的战略方向。近期拟赴港IPO的万新城市发展，便是其中一个典型代表。

　　城镇化解决方案

　　根据招股书显示，万新城市发展是一家跨区域综合新城镇咨询及发展服务提供商，总部位于北京，主要为地方政府制定及提供专业的新城镇规划及综合城镇化解决方案。在业务模式上，通过向政府寻求、签立及执行具有法律约束力的合约，公司与地方政府紧密合作指导，及执行新城镇发展的全过程。服务内容包括：整体规划、主题定位、就征地而为地方政府部门提供资金、基础及公共设施建设、引入产业资源并整合实施。

　　目前，公司已拥有五大项目，总覆盖面积为53.08百万平方米，分别是：毗邻福建厦门的香山湾项目及火山岛项目、京津冀经济带的承德项目及涿州项目、华中地区的武汉项目。截至最终实际可行日期，超过约1.21百万平方米土地的土地使用权已出让。

　　在最为关键的获取收益方式方面，万新城市发展招股书透露，公司的获益途径主要分为三种，分别是：通过收回出让土地使用权的发展成本连同该出让收入净额的事先协定百分比、收回展业成本连同该成本事先协定百分比，以及根据投资目标取得地块的土地使用权获得土地增值收益。

　　三年业绩发展欠缺稳定性

　　从招股书财务数据来看，万新城市发展自从2017年发展至今，其业绩波动较大，尤其是今年上半年业绩疲弱。招股书显示，万新集团2016年、2017年、2018年及2019年上半年实现收入分别为：2.75亿元、8.6亿元、6.87亿元及1.30亿元。

　　图片来源：万新城市发展集团招股书

　　值得注意的是，公司业绩在2017年及2018年两年取得两倍之余的提升之后，便有所回落。尤其是今年上半年营收低于去年同期的1.67亿元。针对营收下滑的现象，公司在招股书中指出，收益減少主要是由于提供的公共设施产生的设计及建设服务减少所致。

　　而从毛利及毛利率来看，其变化趋势与营收大致相符。2018年上半年，公司获得毛利为3.58亿元，2018年下半年回落至0.463亿元，毛利率也从52.2%下降至27.7%。随后在2019年上半年小幅回升至41.5%，为0.54亿元。由此可见，从2016年至2019年这三年业绩来看，万新城市发展业绩波动偏大，公司整体发展欠缺稳定性。

　　另外，值得注意的是，公司的新城镇业务始于2011年，截至目前只有8年经营经验，因此经验尚浅也成为公司的短板之一。

　　针对公司近三年来的业绩波动原因以及上市后的发展规划等问题，《企业透明度报告》以邮件形式致函万新城市发展执行董事黄建川，但一直没有得到公司回应。

　　万新城市发展的利与弊

　　据招股书透露，万新城市发展的新城镇项目包括多个期数，发展周期较长，通常需要持续24至36个月。在项目规划及建设过程中，也一定会受到多方面因素影响，比如：当地政府部门批准公司计划所需的时间、国家政策、土地及物业的市场环境以及政府部门征地工作所需的时间。

　　首先，开发周期过长，资金投入巨大，这必然会较大程度地影响公司资金回笼的时间。发展期间，如果不能适当地管理好成本及回笼资金，或将会为公司现金流造成较大压力。因此综合来看，公司能否成功地在该限期内完成现有的新城镇项目，主要受到监管变动、管理及营运能力、注资等方面的影响。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波对《企业透明度报告》表示，从万新目前发展来看，由于其专注发展部分大型新城镇项目，因此会受到诸如区域性房地产市场波动的影响，从其具体布局来看，武汉、漳州、承德、涿州等区域房地产市场对其发展会形成较大的影响。同时，由于其主要是从事新城镇规划以及解决方案，其在当地的政府关系显得尤为重要，同时也会受到当地的政策调整等外部风险影响。

　　万新城市发展招股书透露，公司预期在项目的建设初期将不会产生正经营性现金流，并且将需要为未来项目进行进一步融资。由于新城镇建设需要投入巨额资金成本，公司一直以来都是依然项目公司的缴足注册资本金及来自第三方的借款作为主要资金来源。因此，如果公司日后无法获得新的额外融资，或无法确定融资进度，这会在一定程度上影响公司的财务状况及业绩表现。

　　然而，除去一切风险因素之后，从目前国内新城镇建设的不断推进来看，以万新城市发展为代表的新城镇规划和咨询公司依然拥有较大的发展空间。

　　“新城镇规划和咨询类公司的发展空间在于，一方面是中国城镇化的发展还有很长一段路要走，城镇化率不断提升的过程中，对于新城镇的规划自然有着多方面需求，这为此类机构提供了较为广泛的生存空间；另一方面，中国不少城市还面临着原有规划需进行相应的完善，以及城镇化发展中由大规模粗放式开发向精细化开发转变的过程，这些都需求有更多的‘外部大脑’提供相应的策略方案。“张波向《企业透明度报告》表示。（企业透明度报告出品）■